L'agence immobilière Chauvin et Du Lys mettent à votre disposition un ensembre d'infos pratiques concernant l'immobilier, la vie pratique à Doué et Vihiers ainsi que des infos loisirs et touristiques.

Amiante

Diagnostic amiante Dans quel cas doit-on effectuer un diagnostic amiante ? En cas de vente d’un bien immobilier, de démolition, de remise de locaux après travaux de démantèlement. couverture amiante Cliquez pour agrandir la photo Les immeubles concernés : Tous les immeubles dont le permis de construire a été déivré avant le 1er juillet 1997. Dossier technique amiante : Il comprend la localisation, le suivi de l’état de conservation des matériaux contenant de l’amiante (flocage, calorifugeage, dalles de faux plafonds, menuiseries …). Ces contrôles ont pour but d’informer l’acquéreur ou les entreprises devant effectuer de la maintenance, de l’entretien de travaux, de la présence d’amiante pour qu’il puisse prendre des mesures de sécurité pour éviter tout risque d’exposition aux fibres d’amiante. En cas de doute, chez SCEDI Gobin, nous effectuons un prélèvement qui est envoyé pour analyse à un laboratoire agréé COFRAC.

Infos du : 07-02-2007

Etat parasitaire

Etat parasitaire Dans quel cas effectuer un état parasitaire ? Pour tous les biens immobiliers situés dans une zone à risque et ces quelque soit leur date de construction. colonie termite Cliquez pour agrandir la photo Notre mission : Nos experts diagnostiquent la présence, les traces et les dégradations faites par les termites, les insectes et les champignons xylophages (termites, capricornes, vrillettes, lyctus …) dans l’immeuble. Quels traitements ? Chimique : Il consiste à effectuer une barrière chimique dans les murs et les bois qui sont traités à l’aide de produits insecticides. Ce traitement protège l’immeuble d’une nouvelle infestation pendant un certain nombre de temps. Par pièges ou appâts : Il consiste à disposer des pièges autour de l’immeuble termité ainsi qu’aux endroits de passage de termites dans la maison, les ouvriers termites transmettent de la nourriture empoisonnée à la reine de la colonie, d’où éradication totale. De plus, nos rapports sont valables 3 mois et nous faisons gratuitement un renouvellement du contrôle d’Etat parasitaire pendant un an.

Infos du : 07-02-2007

Plomb

Diagnostic plomb Dans quel cas doit-on effectuer un état d’accessibilité au plomb ? En cas de vente d’un bien immobilier situé dans une zone à risque plomb définie par le préfet, ainsi que pour tous les immeubles d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. peinture au plomb Cliquez pour agrandir la photo Notre mission : Elle consiste à mesurer à l’aide d’un appareil à fluorescence X des revêtements contenant des peintures au plomb et délivrer un rapport de mission. Cependant, le diagnostic ne peut être valablement établi que si l’accès est possible sur l’ensemble des lieux constituant l’immeuble concerné. Le but du diagnostic est de prévenir et d’éviter l’ingestion de peinture au plomb dégradé pouvant provoquer chez les jeunes enfants le saturnisme.

Infos du : 07-02-2007

Loi Carrez

Loi Carrez : Dans quel cas doit-on communiquer un certificat de mesurage « Loi Carrez » ? En cas de vente d’un bien immobilier, une expertise est nécessaire avant l’achat de façon à déterminer la superficie du lot ou la fraction du lot. Cliquez pour agrandir la photo Notre mission : Nous effectuons des certificats de mesurage à l’aide d’un mesureur laser. Pour établir ce certificat, le client doit fournir l’accès à tous les lieux concernés par la Loi Carrez. En cas de manquement du client à cette prescription, nous dégageons notre responsabilité en émettant des réserves sur les pièces non mesurées par manque de place.

Infos du : 07-02-2007

Conseils avant un achat immobilier

AVANT DE VOUS ENGAGER A ACHETER VOTRE LOGEMENT ETUDIEZ VOTRE PROJET Ne signez pas l'avant-contrat tant que vous n'êtes pas vraiment décidé à acheter. Pour avoir une bonne appréciation du marché -prix et qualité des logements- n'hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider. Lorsque vous en avez sélectionné un, vous avez intérêt à effectuer plusieurs visites à des heures différentes : vous jugerez mieux le quartier, le bruit, l'ensoleillement … L'acquisition d'un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus ; une bonne information sur l'état du logement et de l'immeuble vous évitera des surprises. Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité. L'état du logement et de l'immeuble… Vérifiez la toiture, les murs, le chauffage, les sanitaires, l'installation électrique... Faites-vous si possible, accompagner d'un professionnel pour évaluer l'importance et le montant des travaux éventuels et demandez-lui d'établir un diagnostic complet, seul moyen de savoir à quoi vous vous engagez. Le vendeur doit vous indiquer si le logement est raccordé, comme il doit l'être, au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égout) ou, à défaut de tout à l'égout, s'il est équipé d'une installation d'assainissement autonome conforme aux normes, sachant que la mise aux normes peut être coûteuse. Plusieurs " états " ou " constats " prochainement réunis dans un dossier de diagnostic technique (*) doivent vous être remis par le vendeur : dans certaines zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral, un état relatif aux termites établi par un expert est annexé à l'acte authentique ; si le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1.1.1949, un constat de risque d'exposition au plomb portant sur les parties privatives doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique ; si le logement a fait l'objet d'un permis de construire avant le 1.7.1997, un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, doit être annexé à tout avant-contrat et à l'acte authentique ; si vous achetez un logement situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définies par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique (pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l'immeuble, ou à la préfecture du département). En outre, quelle que soit la zone géographique, le vendeur doit vous informer des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l'immeuble et donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique. Le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.11.06), destiné à permettre de comparer et estimer la performance énergétique du logement qu'il s'agisse de la d'une maison ou de la partie privative d'un appartement. Vous avez intérêt à convenir avec le vendeur, par écrit, dès l'avant-contrat, des conséquences d'un état positif constatant la présence de termites, d'amiante ou d'accessibilité au plomb : qui effectuera les travaux et comment en sera réparti le coût ? Si vous voulez renoncer à l'acquisition du logement en cas de présence de l'un de ces inconvénients, vous pouvez le faire dans le délai de rétractation. (*) Le dossier de diagnostic technique A compter du 1.11.2007, l'ensemble des constats ou états relatif à l'amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique et aux installations de gaz et d'électricité devra être regroupé dans un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (Cette mesure sera applicable dès publication de décrets à paraître prochainement : renseignez-vous auprès de l'ADIL). En l'absence lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites, au gaz et à l'installation électrique, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution de prix. En revanche, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. Tous les documents à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et couverts par une assurance contre les conséquences de leur responsabilité professionnelle. A compter du 1.11.2007 ils devront être certifiés par un organisme accrédité. Vérifiez la surface. S'il s'agit de la vente d'un lot en copropriété, elle doit figurer dans l'avant-contrat et le contrat de vente définitif signé devant notaire. Si le logement est situé dans une copropriété : procurez-vous le règlement de copropriété auprès du vendeur ou du notaire et lisez-le attentivement ; il précise notamment, les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d'utilisation des parties privatives et communes de l'immeuble ; étudiez la note de renseignements, dite " état daté " que le notaire vous aura remise avant l'établissement de l'acte authentique : elle vous informe notamment des dettes éventuelles du vendeur vis-à-vis de la copropriété et du niveau des charges que aurez à supporter. Sans attendre ces documents, vous avez intérêt à demandez au vendeur ses relevés de charges des deux dernières années au moins, ainsi que les derniers procès-verbaux d'assemblée générale pour savoir si des travaux sont envisagés. Si le logement est situé dans un lotissement : demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : vous devrez en respecter les dispositions. Informez-vous à la mairie sur l'évolution prévisible du quartier et de l'environnement et sur les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement. .Si vous envisagez des travaux modifiant l'aspect extérieur, vous avez intérêt à demander un certificat d'urbanisme pré-opérationnel qui vous indiquera si votre projet est réalisable. La commune ou le département peut sur certaines parties de territoire instituer un droit de préemption qui lui donne priorité pour acheter. Le plan local d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols, consultable à la mairie, indique si le logement se trouve dans le périmètre d'une zone de préemption ; par ailleurs le certificat d'urbanisme mentionne s'il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, dans une zone d'aménagement différée ou dans un espace naturel sensible où peut également s'appliquer un droit de préemption. A partir de la notification de la vente (déclaration d'intention d'aliéner) qui est faite par le notaire, la collectivité locale a 2 mois maximum pour exercer son droit de préemption (3 mois en zone d'espace naturel sensible). Si le logement a été construit ou a fait l'objet de travaux de rénovation lourds, depuis moins de dix ans, demandez à votre vendeur l'attestation d'assurance dommages-ouvrage qui a dû être souscrite au moment de sa construc-tion ou des travaux. VOUS ETES DECIDE A ACHETER : ATTENTION L'AVANT-CONTRAT VOUS ENGAGE DEJA Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing privé, c'est-à-dire, sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur. Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même. L'avant-contrat peut être : soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile ; soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque. Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat : elle vous engage fermement à acquérir le logement sans engager le vendeur, tant qu'il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite. Si toutefois vous êtes conduit à signer un tel engagement, exigez que ce soit pour un délai précis et le plus bref possible (quelques jours maximum). En tout état de cause, si vous signez une offre ou une promesse d'achat avec ou sans l'intermédiaire d'un professionnel, aucune somme ne peut vous être demandée (Code civil : 1589-1) PRENEZ LE TEMPS D'EN ANALYSER LE CONTENU DANS LE DETAIL N'hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou au professionnel chargé de la transaction) : vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui vous paraissent défavorables. Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment : L'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement. Le prix. La description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement et éventuellement la superficie en m². Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement. Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves, et garages…) dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique. - A défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Vous pouvez demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat mais figure dans l'acte authentique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente. - Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, vous pouvez, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants. Exemple : un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2. Prix de vente : 152.449 € - la superficie réelle = 94 m2 : vous êtes en droit de demander une diminution du prix de 6%, soit 9 146,94 € - la superficie réelle = 95 m2 : pas de diminution de prix La superficie de la partie privative du lot à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. La condition suspensive relative à l'obtention des prêts que vous avez sollicités. Les servitudes privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple. La situation hypothécaire du logement. L'existence éventuelle d'un bail en cours. La date de la signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du logement. Le montant des honoraires de l'intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement. Les clauses concernant l'état du bâti (cf.ci-dessus). Lorsque le vendeur est un professionnel, sachez qu'une clause dans le contrat le déchargeant de toute respon-sabilité en cas de vices cachés, est sans effet. Les conditions suspensives facultatives… Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat des conditions suspensives qui vous assurent que la vente ne se réalisera que si, par exemple : vous avez obtenu un certificat d'urbanisme " pré-opérationnel " qui ne fasse pas apparaître de contraintes nuisant à votre projet ; le logement est libre de toute hypothèque, ou dans le cas contraire, le montant d e l'hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu ; les différents droits de préemption (des collectivités locales ou du locataire dans certains cas) ne sont pas exercés ; vous avez revendu votre précédent logement. Si vous n'obtenez pas le ou les prêts que vous avez demandés ou si l'une des conditions suspensives que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat, joue, l'avant-contrat est annulé et les sommes que vous avez versées vous sont alors obligatoirement remboursées. NE VERSEZ RIEN AVANT LA SIGNATURE DE L'AVANT-CONTRAT En règle générale le vendeur, pour vous réserver le logement, vous demandera une somme, négociable, qui peut représenter 10 % du montant de la vente.  Si un professionnel est mandaté pour effectuer la transaction, vous ne versez aucune somme directement au vendeur mais un chèque au nom du professionnel mandaté (agent immobilier, notaire par exemple).  Si vous traitez directement avec un vendeur non professionnel, vous avez intérêt à consigner toute somme versée chez un séquestre (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel présentant une garantie financière) que vous aurez choisi avec le vendeur. En tout état de cause, vous ne devez rien verser avant l'expiration du délai de rétractation. Faites préciser clairement dans l'avant-contrat les conditions dans lesquelles vous pourrez récupérer la somme versée si la vente ne se faisait pas.  S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé des arrhes valant dédit réciproque, vous pourrez renoncer à acheter en perdant vos arrhes, et inversement le propriétaire pourra renoncer à vendre en vous remboursant le double des arrhes versées.  S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé un acompte, votre vendeur et vous, êtes engagés irrévocablement. Vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours… Vous êtes acquéreur non professionnel d'un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de 7 jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement. L'avant-contrat doit vous être notifié par lettre recom-mandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes (remise par certains professionnels contre émargement ou récépissé, ou pli d'huissier). Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez le faire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou de la remise de l'avant-contrat. Si vous signez l'avant-contrat directement avec un vendeur non professionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut être prévu après l'expiration du délai de rétractation; l'avant-contrat est alors conclu sous la condition suspensive de la remise de la somme convenue entre le vendeur et l'acquéreur, à une date déterminée. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel), toute somme qui peut vous être demandée doit être versée entre les mains du notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, la somme que vous avez versée , le cas échéant, doit vous être restituée dans un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation. …ou d'un délai de réflexion de 7 jours Avant de signer un acte authentique, vous bénéficiez d'un délai de réflexion de 7 jours, sauf si l'acte authentique fait suite à un avant-contrat pour lequel vous avez disposé de la faculté de vous rétracter. Si vous signez directement la vente sans avant-contrat, vous bénéficiez du délai de réflexion. Dans le cas où vous bénéficiez du délai de réflexion, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le projet d'acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes. DERNIERE ETAPE : LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF C'est le contrat de vente, par acte authentique, établi par le notaire. Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre). Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l'acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l'acte sont alors partagés entre les deux notaires. Vérifiez avec le notaire que l'acte authentique comprend les clauses ou annexes qui doivent obligatoirement y figurer, ainsi que les clauses essentielles que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat. Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte de vente, il n'y a pas eu de modification dans le logement et que les équipements prévus existent toujours. Vous versez le solde du prix et les frais notariés à la signature du contrat de vente. La remise des clés se fait à cette date chez le notaire, sauf convention particulière. Même si cela est prévu dans l'avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et, a fortiori, ne commencez pas de travaux avant le transfert de propriété, c'est-à-dire la signature du contrat de vente chez le notaire. Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original (la minute). Il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.

Infos du : 07-02-2007

Evaluer les frais annexes

La réussite de votre projet d'habitation dépend avant tout de son bon montage financier... Sachez évaluer le coût réel de votre projet en prenant en compte tous les frais annexes qu'il entraîne… FRAIS LIES A L'EMPRUNT Chacun de vos prêts peut engendrer les frais suivants : les frais d'ouverture et d'instruction de dossier ; les frais d'assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi) ; pour en savoir plus, cliquez ici ; la garantie du prêteur : selon le cas, prise d'hypothèque (son coût varie en fonction du type de prêt) ou privilège de prêteur de deniers (étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est inférieur à celui de l'hypothèque). Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à votre charge : selon la situation, elles sont inscrites dans l'acte de vente ou un acte notarié séparé. Vous pouvez avoir intérêt à demander au prêteur d'être garanti par la caution d'un organisme spécialisé ou par un tiers. Vérifiez que le taux effectif global, qui figure obligatoirement dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais. En cas de construction ou d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, certains contrats de prêt peuvent prévoir le versement d'intérêts intercalaires entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où vous commencez à rembourser votre prêt. Attention, ils peuvent devenir importants en cas de retard du chantier. Calcul du coût de la garantie hypothécaire d'un emprunt FRAIS D'ACQUISITION D'UN LOGEMENT OU D'UN TERRAIN La rémunération du professionnel chargé de la transaction Lorsque l'opération est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, agent immobilier ou tout autre professionnel que vous avez mandaté pour effectuer la transaction, ou lorsque l'avant-contrat les met à votre charge, le professionnel est en droit de vous demander des honoraires. Leur montant doit être affiché dans les locaux du professionnel ; il n'est pas réglementé, sauf s'il s'agit d'un notaire (ses émoluments sont limités à un pourcentage du prix de vente). Les frais de mutation Improprement appelés "frais de notaire", ils sont strictement réglementés ; le notaire peut vous demander de verser une provision. Les frais de mutation comprennent : La rémunération proprement dite du notaire : les émoluments "proportionnels" déterminés selon un barème en fonction du prix de vente, les émoluments fixes ou émoluments de formalités correspondant aux tâches matérielles et démarches administratives effectuées par le notaire. Le notaire peut, pour une consultation juridique ou fiscale indépendante de la rédaction d'un acte, vous demander des honoraires dont le montant est libre. Sauf cas particuliers, ces derniers ne sont pas cumulables avec des émoluments " proportionnels ". Les frais appelés "débours" qu'il a engagés pour votre compte, le cas échéant, notamment salaire du conservateur des hypothèques, coût des pièces d'état civil, d'un état hypothécaire, du certificat d'urbanisme, d'un extrait de cadastre. Les droits et taxes payés au trésor public : votre notaire joue un rôle de collecteur d'impôts, notamment pour : les droits d'enregistrement ou la TVA, suivant la nature de l'opération (cf. ci-dessous : les frais variables en fonction de l'opération réalisée ) ; la taxe de publicité foncière, s'il y a lieu. Calcul du montant des frais de mutation FRAIS VARIABLES EN FONCTION DE L'OPERATION REALISEE L'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement La vente en l'état futur d'achèvement et la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas fait l'objet d'un première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, est soumise à la TVA. A la TVA qui est comprise dans le prix du logement s'ajoutent : la taxe de publicité foncière ; la révision du prix, si le logement est à construire, et à condition qu'elle soit prévue au contrat. L'achat d'un logement ancien Si vous achetez un logement qui est achevé depuis plus de 5 ans ou qui a déjà fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, vous aurez à acquitter en plus du prix du logement, des droits d'enregistrement : le droit départemental d'enregistrement, la taxe additionnelle communale. Si vous achetez un logement dans une copropriété ne négligez pas les charges annuelles de copropriété : à compter la notification de la vente au syndic, celui-ci vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fond de roulement. L'acquisition d'un terrain Les droits et taxes dus pour l'achat du terrain varient en fonction de la qualité du vendeur du terrain : si vous êtes une personne physique et si vous achetez le terrain à un professionnel ou à un particulier pour faire construire un immeuble à usage d'habitation, vous acquittez des droits d'enregistrement sur le prix du terrain ; si vous achetez le terrain à une collectivité locale : vous acquittez la TVA sur le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour la TVA ; à défaut, vous acquittez des droits d'enregistrement. Les taxes et participations d'urbanisme : le certificat d'urbanisme doit indiquer le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus (à compter du 1.7.07, ces derniers ne figureront pus que dans le certificat opérationnel). La nature et le montant des participations (cf. § la construction de la maison) doivent impérativement figurer sur votre permis de construire pour pouvoir vous être réclamées par la commune. Les frais facultatifs correspondant, le cas échéant, au bornage réalisé par un géomètre-expert; cette opération identifie clairement les limites du terrain. Si le terrain est situé dans un lotissement, les frais de bornage sont inclus dans le prix du terrain ; à l'étude du sol réalisée par un expert ; en cas de doute sur la nature du sol, cette étude est vivement recommandée pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction. Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, ces frais doivent être compris dans le prix convenu de la maison. Avant de signer l'avant-contrat pour l'achat d'un terrain hors lotissement, informez-vous sur les possibilités et frais de viabilisation du terrain (cf.dépliant "l'achat d'un terrain"). La contruction de la maison La TVA sur les travaux est incluse dans le prix global que vous payez directement au constructeur ou aux entreprises avec lesquelles vous traitez. Certaines taxes fiscales et redevances peuvent être instituées par la commune ou le département et vous être demandées en plus du prix de la maison, au moment de la délivrance de votre permis de construire : la taxe locale d'équipement (TLE), dans la plupart des communes ; son montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison ; vous la versez en une ou deux fois selon son montant ; la taxe départementale pour le financement du CAUE, conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement, dans certains départements ; la taxe départementale des espaces naturels sensibles, dans certains départements ; une participation pour le financement des voies et réseaux (voirie, écoulement des eaux pluviales, éclairage public, réseau d'eau potable, électricité, gaz et assainissement). Cette participation n'est due qu'à compter de la construction de la maison, sauf si elle a été antérieurement acquittée par l'actuel (vous-même) ou le précédent propriétaire du terrain, et sous réserve que le terrain soit situé entre 60 et 100 mètres maximum de la voie, selon la commune ; la participation pour raccordement au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égout), à partir du moment où le raccordement est effectuée ; le versement pour dépassement du plafond légal de densité (uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31.12.1999) et qui n'ont pas opté pour la participation pour le financement des voies et réseaux ; dans certains cas, la participation pour non réalisation d'aires de stationnement ou une demande de cession gratuite de terrain. Si vous construisez dans un lotissement : aucune des contributions (participations et taxes) qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur ne peut vous être réclamée. Elles sont en effet déjà incluses dans le prix du terrain et figurent dans l'autorisation de lotir qui est annexée à l'acte de vente du terrain.. Si vous construisez dans le secteur d'un programme d'aménagement d'ensemble (PAE) : une participation aux dépenses des équipements publics peut vous être réclamée par la commune; en contrepartie vous ne payez ni TLE, ni participation pour raccordement à l'égout, ni participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux. Si vous construisez dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) des modalités particulières peuvent s'appliquer. D'autres frais propres à votre opération peuvent s'ajouter au prix de la maison : les frais d'adaptation au terrain et certains travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensable à l'implantation et à l'utilisation de la maison (*) ; les frais de branchement aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égout, téléphone...) entre la maison et la limite du terrain. (*) (*) Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, ces frais doivent être inclus dans le prix global mentionné dans le contrat (cf. dépliant "le contrat de construction") ; les frais de raccordement à partir de la limite du terrain aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égout, téléphone...). l'assurance dommages-ouvrage obligatoire qui prend en charge les réparations de certains désordres dans la construction. Pour en savoir plus, cliquez ici. les options non comprises dans le prix de base, par exemple des matériaux spécifiques. les frais occasionnés par d'éventuels travaux accomplis par vos soins. la révision du prix de la construction à condition qu'elle soit prévue au contrat. la rémunération du professionnel qui, le cas échéant, vous assistera à la réception des travaux. Dans certains lotissements comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : renseignez-vous auprès du vendeur. IMPOTS LOCAUX Chaque année vous devrez régler vos impôts locaux dont le montant varie d'une commune à l'autre et peut évoluer dans le temps ; ils sont dus pour l'année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant, pour la taxe d'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition. L'acte de vente peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en proportion de la détention du logement l'année de la vente, mais cette convention n'est pas opposable à l'administration fiscale. Renseignez-vous à la mairie ou au service des impôts pour avoir une idée des impôts locaux dans la commune la taxe foncière applicable au logement lui-même et aux installations annexes ; les logements neufs bénéficient d'une exonération totale ou partielle pendant deux ans ; la taxe d'habitation ; la taxe ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères, et dans certaines communes la taxe de balayage ; La taxe foncière et la taxe d'habitation peuvent dans certains cas (revenus modestes, familles nombreuses, personnes âgées ou handicapées) bénéficier d'allègements pour la résidence principale. la taxe spéciale d'équipement perçue dans certaines régions : Basse-Seine, Métropole lorraine, Nord-Pas-de-Calais, ouest Rhône-Alpes, Martinique, Guadeloupe...

Infos du : 07-02-2007

Faire construire

CHOISISSEZ UN BON TERRAIN ET ETUDIEZ VOTRE PROJET AVANT TOUT ENGAGEMENT Quelle que soit la formule que vous adopterez pour construire, étudiez votre projet global - achat du terrain et construction de la maison - avant de vous engager à acheter le terrain. Son emplacement - isolé hors lotissement ou dans un lotissement - entraîne des démarches et des conséquences différentes. Assurez-vous que votre projet est compatible avec vos moyens financiers en vous faisant établir un plan de financement par l'ADIL. Pour avoir une bonne appréciation du marché - prix et qualité des terrains - n'hésitez pas à en voir plusieurs avant de vous décider. Faites-vous préciser le prix, toutes taxes comprises. La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille : est-elle adaptée à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité des enfants... Loin de la ville, les prix peuvent vous séduire, mais pensez alors aux surcoûts entraînés par l'éloignement et au temps de transport quotidien. Choisissez votre terrain en pensant que vous pourriez un jour avoir envie de le revendre : une bonne localisation facilitera la revente. Consultez à la mairie, le PLU, plan local d'urbanisme (loi du 13.12.00) ou le POS, plan d'occupation des sols, s'il est toujours en vigueur : il vous donnera une idée de l'évolution de l'environnement et vous précisera les règles de construction applicables localement. A défaut consultez la carte communale. Demandez à la mairie le certificat d'urbanisme : il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il indique également si le bien est ou non concerné par un des droits de préemption (loi du 13.12.00). Hors lotissement : N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu à la mairie un certificat d'urbanisme pré-opérationnel : il vous indiquera si votre projet est réalisable, au vu des caractéristiques que vous aurez précisées dans votre demande et s'il y a des contraintes architecturales à respecter (forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles...). Vérifiez si le terrain est viabilisé, c'est-à-dire si les travaux nécessaires à l'implantation de votre maison sont réalisés (alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation et traitement des matières usées...). Renseignez-vous à la mairie et faites-vous, le cas échéant établir un devis par les services concernés. Dans un lotissement : le terrain est constructible, vous avez la garantie qu'il est viabilisé et raccordé aux réseaux, mais vous devez vérifier que votre projet est possible. demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu'ils prévoient. quelles sont la surface et la largeur de façades constructibles ? renseignez-vous sur les travaux qui peuvent vous être imposés : clôtures, plantations... Dans tous les cas, même lorsque le terrain est raccordé aux réseaux, il reste à effectuer le branchement entre la maison et les réseaux qui passent au ras du terrain. Vous devez vérifier si ces frais sont inclus dans le prix de la maison. Vérifiez la surface et les limites du terrain : la superficie et les limites mentionnées au cadastre n'ont qu'une valeur indicative. Hors lotissement : L'avant-contrat et l'acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage (loi du 13.12.00). Il s'agit d'une opération effectuée par un géomètre-expert, qui consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës ; le bornage ne vous donne pas la surface mais vous permet de la calculer. En l'absence d'un bornage et en cas d'incertitude sur les limites de propriété, vous avez intérêt, à le faire établir ; son coût s'ajoutera à celui du terrain ; vous pourrez néanmoins partager les frais avec vos voisins s'ils sont intéressés au bornage. Dans un lotissement : le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente (loi du 13.12.00) ; mais cela ne vous dispense pas de vérifier la surface du terrain. Des servitudes privées existent peut-être (droit de passage, canalisations ou câbles souterrains… ); interrogez le vendeur et les voisins, le cas échéant. Informez-vous sur la nature du sol et sa configuration à la mairie ou auprès des voisins, le cas échéant : en cas de doute, vous aurez intérêt à demander à un expert de procéder à une étude du sol ; son coût s'ajoutera au prix de la maison. En cas de sous-sol instable, humidité, pente... un surcoût de la construction sera à prévoir. Informez-vous sur les impôts locaux dans la commune. La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d'habitation sont dues chaque année à la différence des taxes et participations d'urbanisme, indiquées dans le certificat d'urbanisme, qui ne sont exigibles qu'une fois, à la suite de vos travaux de construction. Ne signez pas l'avant-contrat tant que vous n'êtes pas décidé à acheter le terrain. VOUS ETES DECIDE A ACHETER : L'AVANT-CONTRAT VOUS ENGAGE DEJA! Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing privé, c'est-à-dire sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur. Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même. Avant de signer, examinez-le dans le détail et n'hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou, le cas échéant, au professionnel chargé de la transaction) ; vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui ne vous conviennent pas. Vous achetez un terrain, hors lotissement L'avant-contrat peut-être : soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé ; Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation au bureau d'enregistrement de votre domicile ; soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque. Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat : elle vous engage fermement à acquérir sans engager le vendeur, tant qu'il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite . En tout état de cause le vendeur ne peut vous réclamer aucun versement en contrepartie d'une promesse ou d'une offre d'achat, sinon elle serait nulle (Code civil : 1589-1). Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment : le prix, et les taxes afférentes au prix ; la description détaillée du terrain, sa surface exacte. L'avant-contrat et le contrat de vente doivent préciser si le descriptif résulte d'un bornage ; les servitudes privées (droit de passage, de puisage...) ou publiques éventuelles ; l'assurance que le terrain n'est pas hypothéqué, ni loué ; la date et la signature du contrat de vente devant notaire ; le cas échéant, le montant des honoraires de négociation (agent immobilier, notaire) et à qui en incombe le paiement. Vous avez intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat des clauses suspensives qui vous assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions, notamment : l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel permettant la réalisation de votre projet ; la vente, le cas échéant, de votre précédent logement ; l'obtention des prêts que vous sollicitez, le cas échéant, non seulement pour l'achat du terrain mais aussi pour la construction ; l'obtention d'un permis de construire. Vous achetez un terrain dans un lotissement L'avant-contrat ne peut en aucun cas être signé avant l'arrêté de lotir. Tant que le certificat d'achèvement des travaux de viabilité ou l'autorisation de vendre par anticipation n'a pas été délivré à l'aménageur-lotisseur, vous ne pouvez signer qu'une promesse de vente unilatérale sous la condition suspensive de l'obtention de ces documents. Après cette obtention, l'avant-contrat peut être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. L'avant-contrat doit obligatoirement mentionner : la consistance du lot réservé , la surface hors oeuvre nette constructible sur votre lot ; sa délimitation, qui doit résulter d'un bornage ; son prix ; son délai de livraison ; la remise de l'arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement. Vous devrez en respecter les dispositions. Faites-inclure dans l'avant-contrat une clause suspensive concernant l'obtention des prêts que vous sollicitez, le cas échéant, non seulement pour l'achat du terrain mais aussi pour la construction. Vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours... A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse unilatérale de vente ou de sa remise par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, vous disposez d'un délai de 7 jours pour revenir, éventuellement, sur votre décision . Si vous décidez de renoncer à l'acquisition du lot, vous devez en informer le vendeur avant l'expiration des 7 jours, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Cette possibilité s'applique à l'achat d'un terrain en lotissement, à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 13.12.00* Ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n'êtes pas propriétaire du terrain ou en possession d'une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies. NE VERSEZ RIEN AVANT LA SIGNATURE DE L'AVANT-CONTRAT A la signature de l'avant-contrat, le vendeur peut vous demander une somme pour vous réserver le terrain. Vous achetez un terrain hors lotissement : cette somme négociable, représente en règle générale, 10 % du montant de la vente. Si vous changez d'avis, vous ne pourrez la récupérer que si la vente ne se fait pas, - soit parce que l'une des conditions suspensives que vous avez eu la précaution de prévoir par écrit dans l'avant-contrat, n'est pas remplie ; - soit parce que vous n'avez pas obtenu les prêts que vous avez demandés. Vous achetez un terrain dans un lotissement, en signant une promesse unilatérale de vente : cette somme à titre d'indemnité d'immobilisation est limitée par la réglementation à un certain pourcentage du prix de vente. Le vendeur doit la déposer sur un compte qui est bloqué jusqu'à la signature du contrat de vente. Il doit vous la restituer : - dans le délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de votre rétractation, si vous vous rétractez ; - dans un délai de trois mois, si toutes les conditions de la promesse ne sont pas réalisées. Si toutefois le contrat de vente n'est pas conclu de votre fait, alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur est en droit de conserver l'indemnité d'immobilisation (loi du 13.12.00) * . LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF OU ACTE AUTHENTIQUE Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre). Vous pouvez toujours en effet vous faire accompagner de votre notaire. Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l'acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l'acte sont alors partagés entre les deux notaires. Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte de vente, il n'y a pas eu de modification imprévue sur le terrain et que les équipements (réseaux divers : alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) s'ils n'existent pas encore, seront réalisés dans un délai raisonnable. Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu'après l'achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone notamment) prévus par l'arrêté de lotir, à moins que le lotisseur justifie qu'il dispose d'une garantie d'achèvement. Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original (la minute) : il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement. Vous versez le solde du prix du terrain et les frais notariés, à la signature de l'acte authentique. * Un décret non paru au 1.6.03 doit préciser les conditions d'application de cette mesure : renseignez- vous auprès de l'ADIL. Sous cette réserve, les informations contenues dans cette plaquette sont valables à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 13.12.00 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite "loi SRU" (JO du 14.12.00)

Infos du : 09-12-2006

Diagnostique de performance énergétique

VOUS TROUVEREZ CI-DESSOUS QUELQUES INFORMATIONS CONCERNANT LES DIAGNOSTICS DE PERFORMANCE ENERGETIQUE Textes officiels Les textes officiels sur le DPE sont-ils parus ? 1. Pour la vente de bâtiments existants en France métropolitaine : oui, tous les textes importants à publier au Journal officiel sont parus, excepté : par ailleurs un arrêté est à paraître aux Bulletins officiels des ministères chargés du logement et de l'équipement, disponible en version projet sur ce site Internet.C'est un texte technique destiné essentiellement aux éditeurs de logiciels, portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en Francemétropolitaine. 2. Pour la construction de bâtiments Le décret général sur le DPE contient les dispositions correspondantes (n° 2006-1147 du 14 septembre 2006). Un arrêté d'application est en cours d'élaboration pour une publication début 2007. 3. Pour la location de locaux : Un décret spécifique et un arrêté sont en rédaction. Le diagnsotic de performance énergétique deviendra obligatoire pour les nouvelles locations à compter du 1er juillet 2007. 4. Pour le cas de l'affichage au public du DPE dans certains bâtiments : L'affichage du diagnostic de performance énergétique deviendra obligatoire dans les bâtiments remplissant les trois critères suivants : si leur surface utile est supérieure ou égale à 1 000 m², s'ils sont la propriété d'une puissance publique ou occupés par un établissement public administratif ou un établissement public à caractère industriel et commercial, et s'ils sont classés établissement recevant du public de catégorie 1 à 4. L'affichage au public est obligatoire pour ces bâtiments, qu'ils soient vendus, loués ou non. Un décret spécifique et un arrêté sont en cours de rédaction, pour une mise en application au second semestre 2007. Où trouver les textes officiels sur le DPE ? Les textes officiels de décrets et d'arrêtés relatifs au DPE sont mis en ligne en version intégrale sous la rubrique « performance énergétique » du lien suivant : http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=5897 Ils sont également mis en ligne sur le site Internet du droit français : www.legifrance.gouv.fr. Départements d'outre-mer Pourquoi n'y a-t-il pas encore de DPE pour les DOM ? La procédure actuelle d'établissement des DPE est spécifique à la France métropolitaine. Elle ne permet pas encore de traiter convenablement les spécificités d'Outre-mer. Le diagnostic de performance énergétique n'est donc pas obligatoire pour l'instant dans les départements d'Outre-mer. Cette situation provisoire devrait durer quelques années. En effet, les méthodes de calcul actuelles ne permettent pas de caractériser les spécificités des DOM (en terme de climat, de type de construction, de mode d'occupation des bâtiments) et des études complémentaires sont nécessaires. Diagnostic technique immobilier Un même diagnostiqueur peut-il réaliser plusieurs états, constats et diagnostics ? Oui, les diagnostiqueurs peuvent cumuler les activités d'établissement des DPE avec d'autres, comme par exemple : le constat de risque d'exposition au plomb (prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique), l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (prévu à l'article L. 1334?13 du code de la santé publique), l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (prévu à l'article L. 133-6 du code de la construction et de l'habitation), et prochainement : l'état de l'installation intérieure de gaz (prévu à l'article L. 134-6 du code de la construction et de l'habitation), l'état de l'installation intérieure d'électricité (prévu à l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation), etc. À compter du 1er novembre 2007, ce cumul ne sera toutefois possible que si le diagnostiqueur a réuni les conditions nécessaires à l'exercice de ces activités, c'est-à-dire et la certification de ses compétences pour chacun des thèmes sur lesquels il souhaite intervenir (voir le décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le code de la construction et de l'habitation et le code de la santé publique). Quel est le coût approximatif d'un DPE ? Chaque diagnostiqueur est libre de fixer les tarifs de ses prestations. Généralement, la moyenne des prix estimés en phase expérimentale du DPE pour les ventes était comprise entre 150 et 250 euros. Il faut s'attendre à ce que les prix varient en fonction du type de bien à diagnostiquer. DPE ventes : obligation pour les propriétaires Je suis diagnostiqueur, le notaire peut-il refuser mon DPE , au motif que je l'ai établi avant le 1er novembre 2006 ? Non. Les textes officiels nécessaires à l'élaboration de DPE pour le cas des ventes de bâtiments existants sont parus au Journal officiel les 15 et 28 septembre 2006 . Tous les diagnostics réalisés conformément à ces textes réglementaires et postérieurs sont valides, quelle que soit leur date d'établissement. Le notaire ne peut donc pas refuser un tel DPE pour ce motif. Je suis propriétaire, j'ai conclu une promesse de vente avant le 1er novembre 2006. Dois-je faire réaliser un DPE pour le bien immobilier que je vais vendre ? Le DPE doit être joint à toute promesse de vente , ou à défaut à l'acte authentique de vente. Si la promesse a été passée avant le 1er novembre 2006, le DPE doit être joint à l'acte authentique. Pour un logement de moins de 50 m², est-il obligatoire de faire réaliser un DPE ? Les biens objets de nos transactions les plus courantes (résidence secondaire de moins de 50m² selon la loi Carrez) sont soumis ou non au DPE ? Oui, le DPE est obligatoire dans la quasi-totalité des cas. L'exception pour les petites surfaces se limite au cas rare où le bâtiment tout entier a une surface hors oeuvre brute de moins de 50 m². Les logements, quelle que soit leur taille, lorsqu'ils se situent dans des bâtiments plus grands que 50 m², sont soumis à DPE. Vendant une maison qui n'a pas de moyen de chauffage autre que des cheminées à foyer ouvert, le DPE est-il obligatoire ? Le DPE n'est pas obligatoire pour les logements n'ayant pas d'autre moyen de chauffage qu'une cheminée à foyer ouvert. Par contre, le DPE est obligatoire pour les logements pourvus d'un équipement de chauffage de type insert, chaudière, chauffage électrique fixe, etc. Comment faire un DPE dans un bâtiment mixte comportant à la fois du logement et du tertiaire ? 1er cas : le bâtiment est constitué majoritairement de logements. Au sens de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE ventes, il s'agit donc d'un bâtiment à usage principal d'habitation. Il convient de faire les estimations de manière séparée. A. Pour la partie de commerces, les estimations se basent sur les factures ou les comptages. B. Pour la partie de logements : Si le chauffage est individuel et que le bâtiment est de 1948 ou postérieur, le diagnostiqueur réalise une estimation par méthode de calcul pour chacun des n logements de l'immeuble. Si le chauffage est individuel et que le bâtiment est antérieur à 1948, le diagnostiqueur réalise au choix une estimation par méthode de calcul ou en se basant sur les factures d'énergie. Il est recommandé dans ce cas de se baser sur les factures. Dans tous les autres cas, l'estimation se base sur les factures d'énergie ou les comptages. Dans la plupart de ces cas, le rapport de diagnostic sera établi pour le bâtiment entier. Il comporte alors une estimation des consommations qui est la somme des estimations séparées calculées ci-dessus (évaluation factures des commerces + évaluation calcul logement.1 + ... + évaluation calcul logement.n) 2ème cas : le bâtiment est constitué majoritairement de locaux à usage tertiaire. Au sens de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE ventes, il s'agit d'un bâtiment à usage principal non résidentiel. Le diagnostic de l'immeuble entier ne doit se baser que sur des factures (l'arrêté ne prévoit pas de méthode de calcul pour les locaux tertiaires). Si le propriétaire refuse de fournir les factures, là encore le propriétaire établit le DPE au maximum de ce qu'il est en mesure de fournir au sens de l'arrêté, quitte à laisser des blancs, et rend son rapport de diagnostic. Le DPE est-il obligatoire lors d'une vente en état futur d'achèvement ? Pour le cas particulier des ventes en état futur d'achèvement, le DPE n'est pas obligatoire lors d'une vente sur plan.Cette disposition est inscrite aux 6ème et 7ème alinéas du a) du 11°) du IV de l'article 79 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Par contre, au même titre que toutes constructions neuves, le DPE sera obligatoire au moment de la réception de toute construction neuve dont le permis de construire aura été déposé postérieurement au 30 juin 2007. Le maître d'ouvrage doit remettre ce DPE au propriétaire. Je démarche un propriétaire pour acheter son bâtiment et le faire démolir ensuite. Le propriétaire doit-il faire un DPE sur ce bâtiment que je voue à la démolition ? Le décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'état de l'installation intérieur de gaz dans certains bâtiments prévoit notamment une exception au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour le cas des constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans. Le vendeur peut donc se dispenser de faire établir le dpe s'il connaît l' acquéreur et que celuici fournit au notaire une attestation sur l'honneur par laquelle il s'engage à démolir le bien dans les deux ans maximum. DPE ventes : relations entre vendeur et acquéreur Je viens de vendre un bien immobilier, et l'acquéreur, qui est déçu de ses faibles performances énergétiques, veut annuler la vente ou au minimum renégocier le prix de vente, que puis-je faire ? Le II. de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation précise que « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ». La loi précise donc que l'acquéreur n'a pas de recours possible à l'encontre du propriétaire du bien sur le contenu du DPE. Affichage à l'attention du public du DPE dans certains bâtiments Quel est le cadre réglementaire actuel concernant l'affichage de diagnostics de performance energétique pour les Établissements recevants du Public ou les bâtiments publics ? Y a-t-il une obligation ou pas pour ce type de bâtiments même hors vente ? En complément des DPE lors des ventes, des locations et des constructions neuves, un projet de décret prévoit que l'affichage d'un diagnostic de performance énergétique sera rendu progressivement obligatoire au cours du second semestre 2007 pour certains bâtiments. Il s'agit des bâtiments remplissant simultanément les trois conditions suivantes : de surface utile supérieure à 1000 m², accueillant un établissement recevant du public de la 1ère à la 4ème catégorie au sens de l'article R.123-19 du Code de la construction et de l'habitation et appartenant à une collectivité publique ou occupé par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public à caractère administratif (EPA) ou industriel et commercial (EPIC), Des exceptions à l'affichage devraient être prévues pour les lieux de culte et les bâtiments classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine. La parution du projet de décret est prévue début 2007 pour une entrée en application échelonnée de l'affichage au public du DPE au second semestre 2007. Le projet de décret ne prévoit pas d'obligation d'affichage du diagnostic pour les ERP de 5ème catégorie. Cependant, ils doivent être dotés d'un DPE lors d'une mise en vente du bâtiment ou des murs. Ils devront être dotés d'un DPE lors des locations, ou lors de leur construction. En pratique, l'exploitant du bâtiment concerné affiche le DPE de manière visible pour le public, à proximité de l'entrée principale ou du point d'accueil. Le DPE est établi dans les conditions et selon les modalités fixées par les articles R. 134-2 à R. 134-5 du code de la construction et de l'habitation. Quand l'affichage du DPE devient-il obligatoire pour ces bâtiments (certains ERP ou bâtiments publics > 1000 m²) ? Le projet de décret prévoit une entrée en vigueur : pour les ERP de 1ère et 2ème catégories au 1er juillet 2007, et pour les ERP de 3ème et 4ème catégories au 1er novembre 2007. Actuellement, les ERP de 5ème catégorie ne sont pas concernés par l'affichage au public du DPE. Formation des diagnostiqueurs et pratique de l'établissement des DPE La formation est-elle obligatoire ? Il est très fortement recommandé aux futurs diagnostiqueurs DPE de suivre les formations utiles pour acquérir et entretenir ses connaissances et savoir-faire. Le DPE nécessite une bonne connaissance des bâtiments, neufs et existants, sur les aspects de thermique, de patrimoine, etc. Il n'y a pas d'obligation de formation pour devenir diagnostiqueur, mais le niveau de compétence exigé dans le cadre de la certification nécessite en pratique une formation préalable. Quels organismes font passer des ‘examens' aux diagnostiqueurs ? Ce sont les organismes certificateurs qui délivrent la certification des compétences des personnes. Ces organismes sont accrédités par le Comité français d'accréditation ou un organisme européen équivalent, signataire de l'accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation. Il existe au moins un organisme d'accréditation dans chaque pays membre de l'Union européenne. Depuis des années, j'exerce en continu des activités d'audit énergétique et de bureau d'études spécialisé en thermique. Dois-je passer moi aussi la certification de personnes ? Oui, toute personne souhaitant établir des DPE après le 1er novembre 2007 devra avoir fait certifier ses compétences par un organisme accrédité. Est-il possible d'avoir d'un côté une activité de diagnostiqueur et de l'autre une activité d'entreprise bâtiment? Non, la personne réalisant des DPE ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir le DPE. En pratique, il n'est pas possible de cumuler des activités de diagnostiqueur avec celles de notaire, agent immobilier, ou d'entrepreneur de bâtiment intervenant dans les travaux. Il convient de préciser que l'activité d'organisation des travaux est compatible avec l'activité d'établissement de DPE : les personnes ayant une activité de maître d'oeuvre ou d'architecte sont autorisées à exercer comme diagnostiqueur (à condition bien sûr qu'elles respectent les conditions des paragraphes précédents). Je suis expert en énergie dans une collectivité territoriale ou de l'État. Puis-je réaliser des DPE, en particulier ceux des bâtiments sur le territoire de ma collectivité ou du service de l'État où je suis en poste ? L'article L. 271-6 du CCH prescrit que le diagnostiquer doit être indépendant du propriétaire ou de son mandataire. En étant salarié d'une collectivité territoriale ou de l' Etat, vous ne pouvez donc établir de DPE pour leur compte.